As modalidades jurídicas de negócio entre terrenista e construtora para um empreendimento incluindo SCP e SPE

As modalidades jurídicas de negócio entre terrenista e construtora para um empreendimento incluindo SCP e SPE

As modalidades jurídicas de negócio entre terrenistas e construtoras para a realização de um empreendimento imobiliário são estruturadas para atender aos interesses de ambas as partes, garantindo a legalidade e a viabilidade do projeto. Estas modalidades são fundamentadas no direito imobiliário e no direito contratual, adaptando-se às necessidades específicas de cada projeto. Aqui estão algumas das principais modalidades jurídicas de negócio utilizadas:

Contrato de Compra e Venda: Este é o instrumento jurídico mais simples e direto, onde o terrenista vende o terreno para a construtora. O contrato especifica o preço, as condições de pagamento, as garantias e outras obrigações das partes.

Contrato de Permuta: Na permuta, não há pagamento em dinheiro, mas um intercâmbio de bens, geralmente o terreno por unidades construídas ou participação no empreendimento. O contrato de permuta deve detalhar a equivalência dos bens trocados, a descrição das unidades a serem entregues, prazos e outras condições.

Contrato de Parceria ou Joint Venture: Este contrato estabelece uma sociedade entre o terrenista e a construtora para o desenvolvimento do empreendimento. As partes compartilham investimentos, riscos, responsabilidades e lucros. É essencial detalhar a participação de cada um, a distribuição de lucros, a gestão do projeto e as formas de solução de controvérsias.

Direito de Superfície: O contrato de direito de superfície permite à construtora utilizar o terreno do terrenista para construir, explorando o imóvel por um tempo determinado. Este contrato define o prazo de uso, as condições de devolução do terreno ou das construções e as compensações ao terrenista.

Contrato de Opção de Compra: Este contrato dá à construtora o direito, mas não a obrigação, de comprar o terreno em um futuro determinado, mediante condições previamente estabelecidas. A construtora geralmente paga um valor pelo direito de opção, que pode ser abatido do preço de compra se a opção for exercida.

Contrato de Arrendamento para Construção: Permite à construtora alugar o terreno para desenvolver o projeto. Este contrato é menos comum para empreendimentos de grande porte, mas pode ser útil em situações específicas. As condições incluem o prazo do arrendamento, os valores, e o destino das construções após o término do contrato.

Sociedade em Conta de Participação (SCP): A SCP é um tipo de sociedade não personificada, ou seja, não possui personalidade jurídica própria e, portanto, não é registrada na Junta Comercial. Ela é constituída entre duas ou mais pessoas, onde uma delas, denominada sócio ostensivo, realiza atividades empresariais em seu próprio nome, mas em conta de participação com os demais sócios, que são os sócios participantes.

No contexto de empreendimentos imobiliários, a SCP permite que o terrenista (sócio participante) e a construtora (sócio ostensivo) se unam para desenvolver um projeto. O terrenista contribui com o terreno, enquanto a construtora fica responsável pela execução do empreendimento. Os lucros e riscos do projeto são compartilhados conforme acordado no contrato de SCP.

A SCP permite uma flexibilidade tributária, pois os resultados financeiros são atribuídos diretamente aos sócios participantes, seguindo a proporção de suas participações. Além disso, a estrutura facilita a captação de investimentos sem necessidade de criar uma nova pessoa jurídica, simplificando a gestão do empreendimento.

Sociedade de Propósito Específico (SPE): A SPE é uma sociedade criada com o objetivo de executar um projeto específico, geralmente uma sociedade limitada ou uma sociedade anônima, que possui personalidade jurídica própria e é registrada na Junta Comercial.

Neste modelo, tanto a construtora quanto o terrenista (e possivelmente outros investidores) constituem uma SPE para o desenvolvimento do projeto imobiliário. Esta sociedade será a proprietária do empreendimento e responsável por todas as obrigações contratuais, financeiras e operacionais.

A criação de uma SPE isola os riscos do projeto dos demais negócios dos sócios, protegendo o patrimônio pessoal e da empresa. Além disso, facilita a obtenção de financiamentos e investimentos, pois a SPE pode demonstrar de forma clara a viabilidade do projeto. A estrutura também proporciona uma gestão mais eficiente e uma distribuição de lucros e perdas claramente definida entre os participantes.

A escolha entre SCP, SPE, ou outras modalidades jurídicas depende de vários fatores, incluindo Natureza do Projeto, Gestão de Riscos, Eficiência Fiscal, Captação de Recursos, Relacionamento entre as Partes.

Cada uma dessas modalidades possui características próprias e se adequa a diferentes tipos de projetos e estratégias de negócio. A escolha da modalidade jurídica mais apropriada depende de uma série de fatores, como os objetivos das partes, a natureza do projeto, as condições do mercado imobiliário e a legislação aplicável. A elaboração desses contratos deve ser cuidadosa e, preferencialmente, contar com o apoio de profissionais especializados em direito imobiliário para assegurar que todos os aspectos legais e comerciais estejam adequadamente contemplados e protegidos.

Autor – Ricardo Chiaraba

últimas postagens

Rolar para cima