Impactos do COVID-19 no setor imobiliário – locação de espaço em shopping centers

Impactos do COVID-19 no setor imobiliário – locação de espaço em shopping centers

A propagação da pandemia do coronavirus (Covid-19) esta impondo inumeras e sérias restrições na vida das pessoas e nos negócios empresarias, levando a sensiveis impactos em diversos setores do mercado, incluindo a relação de locações de imóveis não residenciais e residenciais.

Em razão das inumeras dúvidas e incertezas no setor da locações de imóveis, a Macedo Chiaraba e Peres Advogados irá tratar de cada modelo de locação para orientar seus clientes e parceiros sobre quais são as medidas que podem ser tomadas nesse momento. O primeiro tema a ser tratado é o da locação de spaçõs em shopping centers.

SHOPPING CENTERS

Considerando as recentes decisões governamentais de determinar o fechamento dos shopping centers é fato que referida medida impedirá que os locatários utilizem do espaço locado, bem como não aufiram renda com seus negócios.

Tais medidas impactam diretamente nas obrigações locatícias em virtude do contrato de locação comercial dos shopping centers. São elas: Aluguel, Fundo de Promoção e Taxa Condominial.

  1.  ALUGUEL.

Tratando-se de um contrato bilateral a obrigação dos shopping centers é disponibilizar o espaço para que os lojistas (locatário) possam exercer de forma plena com sua atividade empresarial, em contra partida os lojistas (locatário) devem cumprir com sua obrigação de pagar o aluguel.

Nesse caso, entendemos que os lojistas poderão buscar a suspensão do pagamento do aluguel pelo período até que a situação seja normalizada. Tal pretensão poderá ser baseada tanto na aplicação do artigo 393 do Código Civil (caso fortuito ou força maior) quanto no artigo 22 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), que prevê a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel.

Embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução

Mister se faz verificarmos que no caso atual é preponderante que não havendo a abertura dos Shoppings Centers, inviabilizando a locação, é inevitável a isenção do aluguel após a sua paralisação.

A mídia já vem divulgando referidos posicionamentos como da ALSHOP sobre a isenção neste caso, tal conduta não poderia ser diferente, visto que como não haverá a disponibilização do espaço, não há sentido na cobrança da locação, deste modo, a obrigação do Shopping não sendo cumprida não poderiam os lojistas (locatário) adimplirem com o pagamento do alugues.

  1. FUNDO DE PROMOÇÃO.

O Fundo de Promoção, se refere a uma importância em dinheiro, que é deliberada pelo conselho diretor dos shopping centers com intuito de custear toda atividade de propaganda ou publicidade.

Depreende-se desta forma, que existe uma destinação certa e determinada para referido fundo, o qual é a propaganda e publicidade, atos inerentes com finalidade de promoção e atração de público para as dependências do empreendimento.

Sendo certo que não haverá a atividade de propaganda e publicidade em busca de atrair o público, pois há determinação legal para o fechamento e paralisação das atividades dos shopping Centers, caracteriza da mesma forma que o aluguel a isenção de referida cobrança enquanto não houver atividade no Shoppings Centers, pois inócua seria a publicidade.

  1. TAXA DE CONDOMÍNIO.

No caso do shopping center, tem-se um condomínio atípico, principalmente quando cada unidade comercial é alienada a um titular.

Referida relação é subordinado a regras próprias, onde normalmente o contrato do shopping exerce a função de convenção condominial. No entanto, na prática, o empreendedor normalmente mantém com certa frequência a propriedade de todo o imóvel, dando apenas as lojas em locação, ou a outro título, razão pela qual se aplica por analogia a lei condominial, tendo em vista as despesas de manutenção e o regime de partes de utilização comum.

Denota-se, portanto, que o condomínio é um rateio de despesas, as quais as ordinárias devem ser pagas pelo locatário e as extraordinárias pelo proprietário.

A indagação que que se faz aqui é: Deve-se pagar o condomínio se os shopping centers estão fechados devido a pandemia?

É evidente que mesmo fechado, haverá despesas com a sua manutenção, como limpeza, segurança, despesas de conservação, enfim, haverá custos mensais para que os shopping centers mantenham toda a estrutura.

No entanto, a natureza dos custos neste momento, é o de manutenção básica do empreendimento, como limpeza e segurança, devendo a administração primar pelo princípio da economicidade neste momento, reduzindo custos operacionais, rescindindo contratos onerosos, enfim, administrando o condomínio com o fulcro de minimizar gastos e equilibrar receitas.

A princípio entendemos que a cautela e diálogo devem imperar quanto as despesas condominiais, devendo, os locatários se dirigirem a administração requerendo as medidas preventivas e de corte de custos para o equilíbrio na relação.

Salutar verificarmos que ainda que a taxa condominial seja devida (supondo que não haja exceção à regra), necessário se faz, que existam indagações, pois o rateio de despesas devem ser feito por todos os lojistas, assim como pelos espaços com vacância (devem ser assumidos pelo proprietário do shopping), vez que o rateio envolve todos os espaços existentes no empreendimento, devendo arcar o proprietário do shopping centers com os espaços vagos.

Cumpre salientar que em caso de abusos ou atos nebulosos, pode-se valer os lojistas de ação de prestação de contas, com o fito de requerer a administração a devida transparência e lisura exigidas par ao caso.

Neste tempo de crise, com a vacância alta, entendo que um valor de condomínio alto poderia sim ser um revés maior para os empreendedores, tendo em vista que além de ficar sem a receita da locação, ainda poderiam ser compelidos a adimplir valores altos de condomínio pela vacância existente.

Por fim, considerando tal cenário, sem precedentes recentes, é recomendável que as partes utilizem o bom senso de forma a manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, evitando-se que apenas uma parte suporte o ônus integral do caso fortuito e força maior.

Esperamos ter esclarecidos dúvidas referentes a locação comercial de shopping centers, sendo que a equipe de profissionais da Macedo Chiaraba e Peres Advogados estará à disposição para maiores esclarecimentos.

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